欧冠足球直播网址-高房价对居民消费的挤出效应大于财富效应

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今年的中央经济工作会议没有太重视楼市调控,这意味着它沿袭了此前拒绝“房无投机”的做法,市场预期的全国性调控失败。为什么中央层面没有放开楼市的迹象,必须从房地产对大城市快速增长的“疗效”来记忆。房地产的快速增长效应正在边际递增。

首先,对房地产市场对中国经济起到钳制作用的历史有一个恰当的分析。在过去十年房地产发展的黄金时期,“大房价”、“大预期”的终极目标是“大快速增长”。长期以来,国内房地产投资增速与GDP增速高度同步。

但房地产市场与GDP的因果关系在每个时间段都是不同的,2008年和2015年是两个关键的观察时间点。2008年之前,房地产的繁荣是出口繁荣的附属品。特别是中国加入世贸组织后,出口成为中国经济快速增长的主要动力。

本世纪末,房地产市场发展缓慢。除了“房改”因素外,主要动力在于经济和居民收入快速增长带来的房地产市场繁荣。

2002年至2007年,房地产市场多为政策所触动,房地产行业从未成为“大而快增长”的政策工具。回过头来看,虽然这个时候房价降的很慢,但是也没有让居民收入水平几乎崩溃,房价根本没有太大的泡沫。

2008年至2015年,房地产主导了经济快速增长周期。在此期间,房地产市场经历了两个阶段:一是2008年至2010年,国务院于2008年12月20日公布《关于增进房地产市场身体健康发展的若干意见》,RRR减息、降息、免税等多项政策代表了中央政府“性刺激楼市、快速做大仓位”的政策倾向;二是2010 -2013年快速增长目标达成一致后,房价涨幅明显低于居民收入涨幅,各级政府开始加强调控,遏制房价缓慢下跌。这七年,中国经济的周期几乎与房地产周期不谋而合。

2015年至今,房地产的快速增长效应略有增加。低库存使得“去库存”成为房地产市场的主要政策取向。2015年,“330新政”和“930新政”相继实施,撤销首付、降低RRR、降息、加税减费、换棚相结合,开启了前所未有的“涨价去库存”循环。

直到2016年国庆,实施了“930”调控政策,随后中央明确了“房子是用来寄居的,不是用来炒的”的精神,实施了租车、限制贷款、限制销售、禁止销售、限制经营等政策。本世纪末,虽然去库存的目标已经达成,但房价泡沫对实体经济的稻草效应已经逐渐显现。从数据上看,2003-2015年房地产和GDP的增速具有很高的实时性,但在2015年的“去库存”周期中,房地产对GDP的钳制效应明显减弱,从2015年底开始,房地产投资增速在一定程度上严重小于1。房地产繁荣对居民消费的影响逐渐从财富效应转变为稻草效应。

一方面,从对制造业的稻草效应来看,在房地产市场发展的初期,当房价合理时,房地产的繁荣不会减少对房地产的投资,这将不断扩大上游水泥、钢材等原材料的市场需求,同时带来下游家电、建筑装饰等产品的热销。换句话说,它会对上下游产业的制造业投资产生显著的钳制作用。

但由于房价已经到了泡沫阶段,土地、厂房、劳动力成本都大大增加,制造业的利润率得到了很大的传递,使得制造业的投资意愿上升。更多小鬼
然而,2015年以来,在房地产投资增速大幅提高的同时,制造业投资增速仍在上升。虽然这受到“去生产能力和去杠杆化”等政策的影响,但它们之间的相关性日益减弱是不争的事实。另一方面,从对居民消费的稻草效应来看,在房价下跌的前期,房地产业主的财富不会随着房价下跌而减少,居民也可以通过房地产投资获得收入。

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这时候居民部门杠杆率不低,居民收入增长快得多。在这种背景下,房价下跌不会增加居民的边际消费偏好,反而会促进消费的快速增长,这就是房价下跌的财富效应。但随着房价上涨缓慢,居民收入增速跟不上房价上涨,居民部门被迫购买低负债、特殊杠杆的住房。扣除房贷费用后,边际消费偏差上升是必然趋势。

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这时候房价下跌对居民消费的稻草效应会小于财富效应。2015年后的去库存阶段,房价一路上涨,但家庭消费支出却持续下降,两者分化的趋势非常明显。原因如下:住宅板块杠杆率从2014 -2017年的36.4%上升到49%,同期个人购房贷款余额从11.52万亿元上升到21.9万亿元,刚刚翻番,2018年9月底超过24.88万亿元。

高房价对居民消费的稻草效应远大于财富效应。基于以上分析,那些期待未来一年全面放开房地产管制的房地产企业和高层房地产投机者可能会受挫。最近,一些城市的首套房贷利率往往略有上调,这意味着商业银行根据自身的债务成本进行了合理的资产配置,但并不意味着房地产市场全面自由化的时期即将到来。2019年,在“房无投机”的调控精神下,各城市的政策可能会微调,但整体保持良性调控趋势仍将是大概率事件。

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